부동산을 공부하거나 매매·건축을 고려할 때 반드시 확인해야 할 것이 바로 ‘용도지역’입니다. 그중에서도 ‘제1종 일반주거지역’은 도시 내 주거지를 구성하는 가장 기본적인 땅으로, 우리가 흔히 보는 단독주택 밀집지역이 여기에 해당합니다.
하지만 이름만 보고 ‘주택만 지을 수 있겠지’라고 단정하기에는 다소 애매할 수 있습니다. 실제로는 어떤 건축물이 가능하고, 어떤 규제가 있는지 자세히 알아보지 않으면 건축 허가 단계에서 예상치 못한 문제를 겪을 수 있기 때문입니다.
이번 글에서는 제1종 일반주거지역이 무엇인지, 어떤 건축물이 가능한지, 그리고 건축 시 유의해야 할 사항들을 하나하나 정리해보겠습니다.
제1종 일반주거지역이란 무엇인가요?
‘제1종 일반주거지역’은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 지정된 도시지역 내 용도지역 중 하나입니다. 도시지역은 주로 주거, 상업, 공업, 녹지로 나뉘며, 주거지역은 다시 1종, 2종, 3종 일반주거지역과 준주거지역으로 세분됩니다.
그중 1종 일반주거지역은 가장 낮은 밀도의 주거지역으로, 단독주택 위주의 저층 주택지 조성을 목적으로 지정된 곳입니다. 일반적으로 조용하고 쾌적한 주거환경을 보전하기 위해 다양한 규제가 존재합니다.
1종 주거지역은 대부분 2~3층 규모의 단독·다가구주택이 모여 있는 동네에 해당합니다. 우리가 흔히 말하는 ‘구도심 주택가’나 ‘주택 단지’가 여기에 속하는 경우가 많습니다.
이 지역은 상업활동이나 고밀도 개발이 어렵기 때문에 거주 목적이 분명한 사람에게는 안정적인 주거 환경을 제공하지만, 수익형 부동산이나 재개발을 기대하는 투자자에게는 비효율적일 수 있습니다.
제1종 일반주거지역에서 허용되는 건축물 종류
1. 단독주택
단독으로 지어진 주택으로, 일반적인 주택지 형태에 해당합니다. 이 지역에서 가장 기본적으로 허용되는 건축물입니다.
2. 다가구주택
한 건물 내에 여러 세대가 거주할 수 있는 구조이지만, 등기상 하나의 건물로 취급됩니다. 이 역시 제1종 지역에서 허용됩니다. 단, 건축면적 및 세대 수에 제한이 있을 수 있습니다.
3. 다중주택
보통 하숙집 형태로, 각 세대가 독립된 공간을 갖지만 화장실이나 주방을 공용으로 사용하는 구조입니다. 원룸 형태의 건물도 이에 포함됩니다.
4. 일부 근린생활시설
소규모의 주민 편의시설로, 예를 들어 미용실, 세탁소, 구멍가게, 어린이집, 약국 등이 가능합니다. 단, 규모가 작아야 하며 주민 생활에 꼭 필요한 시설이어야 합니다.
5. 교육 및 복지시설
초등학교, 유치원, 어린이집, 사회복지관, 경로당 등은 주민 편의시설로 허용됩니다.
6. 종교시설 및 공공청사
소규모 교회, 마을회관, 주민센터, 경찰 지구대 등의 공공시설은 허용되며, 입지와 규모에 따라 제한이 따를 수 있습니다.
이 외에도 법적으로는 도시계획시설로 지정된 경우, 도로, 공원, 주차장 등의 조성이 가능하며, 그 외에는 상당한 제약이 따릅니다.
중요한 점은 편의점, 카페, 음식점, 병원, 학원, 숙박시설 등은 제1종 지역에서는 허용되지 않거나 매우 제한적으로 허용된다는 것입니다. 특히 유흥업소, 노래방, 주점, 모텔 등은 절대 불가합니다.
즉, 제1종 일반주거지역은 말 그대로 ‘주거’를 위한 땅이며, 상업적 활용은 거의 불가능하다는 점을 분명히 인지해야 합니다.
건축 시 주의사항과 투자 시 고려할 점
1. 건폐율 및 용적률 제한
제1종 일반주거지역의 건폐율은 보통 50% 이하, 용적률은 100~150% 수준으로 제한됩니다. 이는 같은 크기의 땅이라도 건물을 많이 지을 수 없다는 뜻이며, 수익형 건물에 매우 불리합니다.
2. 고도제한 및 일조권 규제
건물 높이에 제한이 있을 수 있으며, 인접 건물이나 도로와의 거리를 확보해야 하는 일조권 규제도 적용됩니다. 특히 2~3층 이상 건축 시 주변 민원 발생 가능성이 있으므로 설계 단계부터 유의해야 합니다.
3. 접도 조건
대지의 일정 부분 이상이 도로와 접해 있어야 건축허가가 나며, 일반적으로 2m 이상 접도해야 합니다.
4. 주차장 확보
주거 및 일부 시설의 경우 주차장 설치 기준이 적용되며, 대지 면적이 작을 경우 주차장 확보가 어려워 건축이 불가능할 수도 있습니다.
투자 측면에서 보면, 제1종 일반주거지역은 임대수익을 목적으로 하는 투자에는 부적합할 수 있습니다. 대신 조용하고 안정적인 주거 환경을 원하는 실수요자에게는 좋은 입지가 될 수 있으며, 일부 노후 주거지의 경우는 향후 용도지역 변경이나 재건축, 소규모 정비사업 대상이 될 가능성도 염두에 둘 수 있습니다.
결론적으로, 제1종 일반주거지역은 도시 내 주거환경 보호를 목적으로 규제된 지역으로, 단독·다가구주택 등 거주 목적 건축에만 적합한 땅입니다. 상업적 활용이나 고밀도 개발에는 제한이 많기 때문에 건축 계획 전 반드시 토지이용계획확인원과 인허가 기준을 확인해야 합니다.
단순히 ‘땅값이 싸다’, ‘입지가 좋다’는 이유로 투자하거나 건축을 계획하면, 실제 허용 범위와 현실이 달라 큰 손해를 볼 수 있으니 주의가 필요합니다.