전세사기 예방을 위한 등기부등본 보는 법
전세사기는 수많은 임차인에게 큰 피해를 주는 대표적 부동산 범죄입니다. 계약을 체결하기 전에 ‘등기부등본’을 꼼꼼히 살펴보면, 임대인이 실제 소유자인지, 권리 제한은 없는지 등을 확인할 수 있어 사기를 예방할 가능성이 크게 높아집니다. 이 글에서는 등기부등본의 기본 구성과 확인 항목, 실제 확인 절차와 유의사항까지 전 과정별로 정리했습니다.
등기부등본의 구조와 기본 개념
등기부등본(등기사항전부증명서)은 부동산의 권리관계를 공식적으로 기록한 문서입니다. 보통 표제부 · 갑구 · 을구 3부분으로 나뉘며, 각 부분에서 체크해야 할 핵심 항목이 있습니다.
표제부: 부동산 기본 정보 확인
표제부에는 부동산의 소재지, 지번, 건물 구조, 용도, 면적 등이 기재되어 있습니다. 임대차 계약을 체결하려는 집의 주소와 등기부등본의 주소가 완전히 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 예를 들어, 계약서 상 주소는 “○○아파트 101동 302호”인데 등기부표제부에는 “근린생활시설”로 기재되어 있다면 주거용으로 등재되지 않은 경우일 수 있습니다.
갑구: 소유권과 권리 제한 확인
갑구에는 소유자의 이름과 소유권 변경 이력, 그리고 압류·가압류·가처분 등의 권리 제한 사항이 기록되어 있습니다. 임대인이 등기부상의 소유자와 동일한지 확인해야 하며, 갑구 항목에 ‘압류’, ‘가압류’, ‘가처분’, ‘강제경매 개시’ 등의 기록이 있다면 보증금 회수에 위험이 생길 수 있습니다.
을구: 부담 권리와 저당권 확인
을구에는 저당권, 전세권, 지상권, 신탁등기 등이 기록됩니다. 특히 주의해야 할 것은 **근저당권 금액과 설정 시점**, 그리고 **전세권 설정 여부**입니다. 근저당권 금액이 많거나 최근에 설정된 경우, ‘깡통전세’ 위험이 커집니다. 또, 신탁등기가 되어 있다면 임대인이 임의로 임대차 계약을 맺을 권리가 제한될 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다.
등기부등본 확인 절차와 체크리스트
이제 실제로 등기부등본을 발급하고 확인하는 절차와, 계약 전 반드시 점검해야 할 체크리스트를 단계별로 소개하겠습니다.
① 등기부등본 열람 및 발급 방법
등기부등본은 아래 방법 중 하나로 열람 및 발급할 수 있습니다.
- 인터넷등기소: 온라인상에서 등기사항전부증명서를 쉽게 발급할 수 있습니다.
- 등기소 방문 또는 무인민원발급기: 직접 방문하여 출력 가능합니다.
- 지방자치단체에서 제공하는 ‘안심전세’ 서비스: 등기부 등본과 함께 체크리스트도 제공합니다.
인터넷등기소에서는 발급 화면에 ‘전세 체크리스트’ 기능이 제공되어, 임대인 소유권 여부나 권리 제한 여부를 자동으로 알려주는 경우도 있습니다.
② 계약 전 확인 체크리스트
등기부등본을 받은 후 다음 항목들을 반드시 확인해야 합니다.
- 등기부의 주소와 계약서 주소 일치 여부
- 임대인 명의가 등기부 소유자와 동일한지 여부
- 갑구의 권리 제한 사항 (압류·가압류 등) 유무
- 을구의 저당권 규모 및 설정 날짜
- 전세권 또는 신탁등기 설정 여부
- 소유권 이전 이력 패턴: 잦은 매매 반복은 위험 신호
이 체크리스트를 바탕으로 임대인에게 증빙자료 요청, 계약 조건 협상, 계약서 특약 반영 여부를 결정할 수 있습니다.
③ 계약서 특약 및 보완 조치
등기부등본 확인 결과 위험 요소가 발견되었다면, 계약서에 다음과 같은 특약을 추가하는 것이 좋습니다.
- 임대인이 소유권 확인 및 등기부 증명 책임을 부담한다는 문구
- 전세권 등기 또는 전세계약 후 일정 기간 내 등기 이전 조치 약정
- 권리 제한 발생 시 보증금 전액 반환 조항 추가
- 임대인 책임에 대한 위약벌 조항 명시
또한 계약 후에는 **전입신고·확정일자 받기** 같은 절차를 빠르게 수행해 임차인의 법적 우선권을 확보해야 합니다.
자주 묻는 질문과 유의사항
전세사기 예방을 위한 등기부등본 확인 과정에서 자주 등장하는 질문과 그에 대한 유의사항을 정리했습니다.
등기부등본만 보면 충분한가요?
등기부등본은 매우 유용한 자료이지만, 건축물대장, 공시가격, 임대인의 체납세금 여부 등 다른 자료와 함께 확인해야 합니다. 예를 들어 서울시 전세사기 예방 안내서에서는 “등기부등본 + 건축물대장 + 임대인 체납 여부”를 함께 체크할 것을 권고하고 있습니다.
등기부등본 조작 가능성은 없나요?
등기부등본은 법원의 공적 장부이므로 일반인이 조작하기 어렵습니다. 다만, 임대인이 등기를 갱신하지 않았거나 허위 정보를 제공하는 경우가 있을 수 있으니 계약 직전 최신본을 발급받아야 합니다. 또한 등기 변경 여부를 확인하기 위해 알림 서비스를 걸어 두는 것도 좋은 방법입니다.
계약 체결 후 등기 변동 시 대응 방법은?
계약 이후에 등기 변경이 발생할 수 있으므로, 계약 후 빠르게 **전입신고**와 **확정일자**를 마쳐야 합니다. 변동이 생긴다면 즉시 등기 변동 내역을 다시 확인하고 임대인에게 책임을 묻거나 중재 요청을 해야 합니다.
마무리하며: 꼼꼼한 확인이 안전한 전세를 만든다
전세사기는 피해자가 당하는 금전적·정서적 고통이 매우 큽니다. 하지만 계약 전에 등기부등본을 제대로 확인하는 것만으로도 사기 위험을 크게 낮출 수 있습니다. 등기부등본의 표제부·갑구·을구를 정확히 이해하고, 체크리스트를 기준으로 점검하며, 위험 사항은 계약서 특약으로 보완하세요. 또한 등기부등본만으로 끝내지 말고 건축물대장, 공시지가, 임대인 체납 여부까지 함께 확인하는 것이 안전한 전세 계약의 핵심입니다.
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